◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
一切果，皆有因。若总想摔锅给楼市寒冬，无论何种房企，都恐难真正走出阴霾。
(资料图片仅供参考)
近日，“粤系民营房企”合景泰富披露了2022年业绩财报，粗看盈利一项，就让人很吃惊，去年毛利亏损近21亿元，较2021年赚50.45亿元暴降1.4倍。
更吓人的是，去年合景泰富净利巨亏98.4亿元，较2021年净利25.6亿元暴降4.84倍之巨；归母净利巨亏92.4亿元，考虑到其他盈亏后，全面暴亏136.1亿元。
从毛利亏近21亿元，到净利巨亏近百亿，再到全面暴亏136亿多，若后面的百亿级亏损涉及非经常性损益可理解，那么毛利“由盈转亏”又降幅1.4倍，就不可思议了。
此前一直零违约的合景泰富，去年9月自曝美元债寻打包展期，虽最终整体搞定，但这么做，意味着现金流吃紧，资信下滑，给投资机构留下的阴影依然不会很快散去。
很多人眼里，合景泰富一直以聚焦一二线打造高端为主，还经常跟香港置地等港资房企紧密合开发，不知其背景的，还误以为它也是一家实力港企。
从销售时间轴看，2020年，合景泰富销售额首破千亿，达到1036亿元，同比增速20.3%，一二线占比88%；2021年销售额1038亿元，同比微增0.2%，一二线占比提高到91%；2022年销售额508.6亿元，直接被“腰斩”。
看各方面，按理说，合景泰富应是非常稳健、安全的，却爆出多个惊人事实，地产密探给大家深度剖析，或可以窥探其深陷泥沼的背后动因。
例一：重仓三四线如眉山，千亿目标跃进缩影
5年前，也就是2018年，合景泰富杀入宋代大文豪东坡故里的四川眉山首次拿地，也就是成都南边一地级市，以2917元/㎡楼面价摘得东坡湖80多亩住兼商地块。
这是彼时很多房企从省会等重点城市外拓的一个缩影。次年4月，合景泰富又斥资8.35亿元重仓眉山，以楼面价约2440.7元/㎡摘得同位于东坡湖一幅地块。
当时，合景泰富成都高层对重仓地级市眉山曾向媒体解释，此非偶然动作而系集团战略调整和利好的方向。当年，其集团销售额突飞猛进，挑战千亿荣光。
言外之意，合景泰富上下信心满满。就四川区域，很显然，合景泰富在省会成都像誉峰都是成都核心区持续热销多年的高端盘，与中海等产品也有一拼。
据地产机构监测，从2014-2019年合景泰富进驻城市变化看，2014年布局10个城市，而且全部为核心城市，2019年底时已布局到近40个城市。
特别是2017年完善大湾区、长三角布局后，合景泰富进入2018-2019年转向深耕，也就是大都市圈概念，试图大吃核心城市外溢的周边红利，三四线项目明显增多。
2018年，合景泰富新增土储建面641万方，此后两年回落到300万+，2021年跌倒了141万方，也就是说，2018年-2020年是个高峰，特别是2019年，土储规模达到历史峰值，即计容总建面2562万方。
例二：一二线高溢价抢地，自持部分偏重
2020年5月，成都高新区大源一幅商住用地历经47轮叫价争夺，最终被合景泰富以楼面价1.66万元/㎡、溢价率38.33%拿下，占地46.7亩，耗资5.16亿元。
这年上半年，成都上演了可载入楼市年鉴的土拍狂飙史，可参考悦读《刚刚，“新一线之王”成都地价首破20000元/㎡，意味着什么？》一文。
按大源这块地额出让要求，合景泰富须自持计容商业建面不得低于总计容商业建面的50%。也就是说，对房企资金实力及商业、产业等综合运作能力要求很高。
当然，对合景泰富而言，以悠方为代表的商业产品线，最近几年规模迅猛壮大，也成为其高概率成功拿地综合业态开发的一个重要抓手。
截至去年底，合景泰富已开业投资性项目45个，涉及商场11个，写字楼10个，酒店24个，投资物业账面值286.2亿元。
该年11月，广州天河区奥体公园北侧“北AT1003036”地块，经21轮竞价，最终合景泰富以48.65亿元、楼面价约5.15万元/㎡，曾创下天河楼面价新高。
据中指院监测统计，2020年合景泰富拿地耗资209亿元，较2019年拿地斥资184亿元，但到2021年拿地金额百强傍上，已看不到其身影，说明其公开投资明显收缩。
例三：“旧改”堪比资金黑洞
2020年11月，合景泰富联手富力拿下广州市天河区珠吉街吉山村全面改造项目，总用地134.76万方，总建面219.45万方，改造总成本约206亿元。
次年2月，合景泰富联手置力投资拿下广州市增城区新塘镇石下村旧改项目，投资总金额约30.15亿元。
2021年5月，合景泰富击败万科，拿下广州黄浦区红山街双沙社区旧村改造，总投资需要109亿元，该年11月又拿下广州黄埔南岗社区南片改造，总投资147亿元。
去年3月业绩会上，合景泰富高管曾透露，目前推进有34个旧改项目。但实际上，其在广州旧改项目市场上，一度陷入“主导权转让、持股比例大幅度下跌”等。
据相关报道， 合景泰富目前共有10个旧改项目，合作、介入各占5个。就算如此，也仅有1个能继续推进，目前却将转由黄埔区属国企主导。
回头来看，合景泰富表面稳健但实则转危的一个重大转折点，就是2021年底，曾被曝出商票拒付、大规模裁员等不寻常举动，与大家认知中\"偏一二线投资的房企，安全边际高，非常稳健\"的一贯印象极不相符。
去年9月前，合景泰富一直保持公开债零违约记录，但此后真扛不住了，亦如主流媒体所描述的，“ 面对流动性压力，合景泰富也走到了债务展期这一步 ”，该年9月中旬无奈推出16亿美元债打包展期，展期一年，流动性压力暂缓，但压力仍在。
上述巨额美元债展期出炉前的一个多月，合景泰富以13亿港元将香港启德项目50%股权卖给合作方龙湖。去年4月，合景泰富以13亿元卖了上海一栋写字楼。去年11月，合景泰富以3.71亿元将成都攀成钢“天誉”项目50%权益卖给香港置地。
为活下来，合景泰富除了直接卖资产外，还有就是不惜血本打折促销甩货，从去年营收134.52亿元但成本高达155.48亿元，毛利巨亏近21亿元，可窥见一斑。
2021年，合景泰富一改此前稳居毛利率30%以上的喜人表现，跌倒21.2%，去年上半年又跌倒17.3%，从全年毛利暴亏21亿元看，按其解释，实为销售项目降价促销，以及车位、公租房等一些低毛利、负毛利的若干项目当期交付。
截至去年底，合景泰富的净负债率161.8%，比2021年末79.2%增加了一倍， 一年以内附息银行及其他借款222.45亿元，比2021年底增加近30亿元，一年以上附息银行及其他借款531.46亿元，比上一年末减少32亿元。
同期末，合景泰富手上现金及银行结余约103.4亿元，比2021年底294.5亿元，居然暴减了近200亿元，短期偿债压力极大。
今年1季度，合景泰富的销售也不乐观，据其披露总销售额117.31亿元。其中，3月楼市“小阳春”单月销售额38.5亿元，同比下跌15.1%，较2月销售额43.2亿元（同比跌幅1.4%）环比下跌10.88%，1月销售额35.61亿元，同比跌幅14.4%。
从3月看，一二线楼市率先回暖，百强房企销售同环比增幅喜人，以一二线为主且主打改善的合景泰富，为何却仍遭同环比均跌困局？若接下来继续难以逆转，对其短期偿债影响极为不利。
