小心!珠江新城东地王要来
2023-05-11 19:20:04 拆神

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接下来的广州土拍,最火的地块是哪宗?

海珠上涌果树公园or天河世界大观?


(相关资料图)

nonono,都不是。

这两宗靓地,虽然最近都造足了势,被市场视为新“王炸”,但从目前的情况来看,风头很有可能被抢!

因为,位于珠江新城东的员村一横路地块,已经气势汹汹杀出来了。

据可靠消息,最快下周,地块就会正式登场亮相。

这宗地不仅地段黄金,身价也格外突出,楼面地价预计5万/平,早早就预定了天河新“地王”,即将刷新广州地价TOP10。

开发商预期也很高,有央企已经看到了摇号。

乘着暴雨爽约大好时机,今天我们也带上了小飞机去现场转了转。

成色如何,看完再评判。

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不得不说,这宗地的区位,是真的好。

其地处金融城西区,珠江新城以东,隔着华快,就是璀璨夺目的CBD。

交通上,又位于地铁13号线、21号线沿线,附近有白马岗(在建)、天河公园地铁站。

周边地标更是数不胜数,马场(将引入SKP)、暨大、天河公园、区府...每一个单拎出来都是响当当。

不过,从密密麻麻的建筑堆里找到这块地,还真的要花点功夫——1.4公顷的占地面积,实在是太迷你了,可以说是名副其实“蚊型地”。

从航拍图可以直观看到,地块东、南两个方向均有大量老旧住宅,楼龄普遍20年+;

西、北两侧的视野就开阔不少了,一条华南快速干线,一条黄埔大道,连接三大CBD,车流如织。

我们过去的时候,还正好赶上了地块清拆。挖掘机轰隆作响,拆卸着地面所剩不多的建筑。

从现场情况来看,大部分的土地均已平整完毕,盖上了防尘土工布。

经常在附近出没的朋友应该都知道,这里原本有一处文化创意园,名为VLAB壹号大院。

据相关媒体报道,今年3月这里还在清场,如今就已基本拆完了,速度的确很快。

地块周边,主要是加油加气站、公交站等以及一些高层住宅、白马岗小产权房等,沿街有不少商铺,居住氛围还不错。

地块周边,还有民政局和高院等政务机构。

同事小C评价道:结婚和判刑,都可以步行。

值得一提的是,在附近转悠的时候,我们还看到了不少天河壹品及越天和的广告。

嘿,天河东部、北部的项目打到这里,倒也不是说砸场子,而是这个片区实在没有什么新盘。

整个珠江新城东已经多年没有新宅地释出,唯一在售的新盘,也只有鹤立鸡群的天河公园豪宅,天麟府瑧林。

这是一个钱包不鼓都不敢多看一眼的项目,需要验资500万。

我有个朋友...囊中羞涩没能进去,就稍微打听了一下,目前项目在售建面约113-172平产品,均价15-16万/平,剩的货量不多了。

二手倒是一抓一大把,但良莠不齐。

距离比较近的华颖花园、白马花园、兰亭上东、都市兰亭等,由于建成年代及硬件品质不同,价格也分为了几档,从3万+到4万+,再到6万+;

名气更大的美林海岸,均价直接就飙到了8万+,挂牌10万+的也不少。(数据来源:贝壳找房)

这个项目虽身处金融城西区,但位置已经无限靠近起步区了,和珠城距离并不算近。

也正因如此,员村这块地才备受市场期待。

2

不过,这届开发商有多“精”,看完首轮土拍的结果,大家也都心里有数。

羊城食品厂、番禺长隆、迎宾路是摇号了,但其他地块呢?

增城就不说了,商业占比高的智慧城地块,即使顶着“天河”二字,还是要由城投兜底;有瑕疵的桥梓地块,也要靠省建工下场。

这年头,也没几个开发商拿地不是审慎研判后才往外掏的钱。

即将上线的员村一横路地块,能引来央企放话摇号,自然有过人之处:

一、地段强,过条马路就是珠江新城;

二、交通便利,双地铁+华快+黄埔大道;

三、片区缺货n年,存在着庞大的置换需求;

四、总价大概19亿,资金占用少,风险可控。

但开头我们也提到,这块地单价非常高,即使有溢价率限制,但5w+肯定是跑不了的。

这也注定了,将来房价不会很亲民。

这样的迷你地块,体量只有3.8万平,大概率会对标瑧林来做改善和豪宅来搞,精雕细琢,慢慢卖。

但这块地并不完美,有比较突出的问题:

一、城市界面一般,旧厂、旧村、旧城大杂汇;

二、华快、黄埔大道两面夹击,一整个“呼啸山庄”;

三、体量太小,规划仅两栋住宅楼,可操作空间有限,配套基本靠蹭;

四、教育资源一般,自身仅配建1所9班幼儿园,小学、初中需统筹解决。

我们简单说说第一点。

整个员村片区的全面改造,其实说了很久,但基本没有什么大的动作。

尤其是地块周边的老破小,很多权属都非常复杂,即使改造,也更多是补短板的微改造,不会拆掉重来;

旧村部分,早前进村布局的珠光、越秀虽然还开着展厅,但短期内也很难有新一步的进展。

这也意味着,在未来相当长一段时间里,片区的面貌与配套都不会有大的变化。

众所周知,广州是很认珠江新城的,即使是在市场极差的情况下,往往也能收获“走出独立行情”的高度评价,尤其豪宅集聚的东区。

背后支撑的,无非就是庞大且优质的购买力。

与珠江新城脸贴脸的员村地块,相信光凭地段就能吸引不少买家。

但是,能掏得起10w+/平的客群,愿不愿意接受这样一个美中不足的项目,还有待考量。

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